住まい売却時に関係するお金

2016.03.22

土地や建物を売却した場合は、売却によって得られる利益に対して、
他の所得と分離して、税金が課税されます。土地・建物の売却による所得は、「譲渡所得」といわれます。
譲渡所得の金額は、費用を引いて、計算されます。
収入金額−必要経費=譲渡所得

*必要経費に、取得費と譲渡費用が含まれます。取得費とは、譲渡した土地建物等の購入代金(=取得価格)や購入手数料等になります。取得費が不明の場合は、収入金額の5%になります。
*譲渡費用とは、資産を売却するために直接支出した費用で、仲介手数料、測量費用、建物の取り壊し費用などになります。

譲渡所得に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。
税額 = 課税譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

また、住宅用の土地や建物を売却した場合、さまざまな特例が適用されます。
特例が適用されるか否かは以下のフローチャートをご覧ください。

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*所有期間は譲渡した年の1月1日現在における所有期間です。

次にフローチャートに出てきた特例をご紹介します。

■居住用財産の3000万円の特別控除

個人がマイホームを売却したときに譲渡益があれば、一定の要件のもとで譲渡所得から最高3,000万円までを控除することができます。売却などによる利益が3,000万円までであれば譲渡所得に対して所得税が課税されません。

所有期間の長短は問われませんが、原則として実際に所有者自身が生活の拠点として利用していた家屋と敷地の譲渡であることが条件です。 店舗や事務所などとの併用住宅の場合は、居住用部分についてのみこの特例を適用することができます。ただし、居住用部分の面積がおおむね9割以上の場合には、そのすべてを居住用財産として特例を適用できることになっています。

居住用財産の3000万円の特別控除の適用要件
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■居住用財産の税率軽減

譲渡する年の1月1日において所有期間が10年を超える個人の住まい(家屋、土地とも)を譲渡した場合、長期譲渡所得の税率よりもさらに有利な低減税率が適用されます。

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■特定の居住用財産の買換え特例

居住10年以上の自宅を買換えて譲渡益が出る場合は、「特定の居住用財産の買換え特例」を利用することができます。この場合、3000万円の特別控除や居住用財産の税率軽減と、いずれか一方を選択します。

この特例を適用して住宅を買換えたときは、譲渡益がなかったものと見なされ、次に自宅を売るときまで課税が繰り延べられます。現時点では譲渡益に対する所得税・住民税を支払う必要がなく、買換えた住宅を売却したときに以前の譲渡益と合わせて計算されます。

また、買換えが売却の翌年になるときには、確定申告書類に併せて買換えの承認を受けるための申請書を提出することが必要になります。

なお、この特例は課税が免除になるのではなく将来に繰り延べられるものであることに注意しなければなりません。買換えたマイホームを将来に売却したときには、以前のマイホームの取得金額を引き継ぎ、その取得金額と将来の売却金額との差額 (売却経費等は控除) について課税されることになります。

特定の居住用財産の買換え特例の適用要件

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■居住用財産の買換え等による譲渡損失の繰越控除の特例

自宅を売却したときに譲渡損が発生する場合は、「譲渡損失の繰越控除の特例」(正しくは「特定居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」を利用することができます。一定の条件を満たせば、自宅を売却した際の譲渡損と給与所得などの所得を損益通算させて所得税・住民税を軽減できる制度です。そして、1年目で損益通算しきれない場合は、翌年以降最長3年間にわたり繰越すことができます。
ただし、確定申告の手続きが必要です。また、買換えた場合には「住宅借入金等特別控除」との併用も可能です。

居住用財産の買換え等による譲渡損失の繰越控除の特例の適用要件
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