家づくりの資金計画

2016.03.25

■資金計画は家づくりの要

◎しっかりと資金計画をたてる

「こんな家を建てたい」「こんなマンションに住みたい」と、理想の家づくりを始めるとき、家づくりのイメージを膨らませる一方で、最初に取り組みたいのが資金計画です。資金計画は家づくりの要ともいえます。資金計画に無理がある場合は、物件を見直さなくてはいけないケースもありますから、「家がほしい」と思ったら、まず予算をたてましょう。

物件の大まかな予算を見積もる
    ▲ ▼
無理のない資金計画か確認する

・住宅ローンは長期的に無理なく返せる範囲?
・頭金や諸費用は準備できている?

マンションや建売住宅とは違って、注文住宅は事前の資金計画がとても大事です。特に、土地購入からの家づくりをする方は、土地を買う前に資金相談を受けましょう。

ライフプランを検証する

資金計画を立てる際、家計の収支に影響する今後のライフプランの変化を考えてみましょう。ライフプランとは人生設計のことです。たとえば、今後、次のようなことが起こる方もいるでしょう。そういった出来事があっても、無理のない住宅ローンの返済を計画できるようにしましょう。

  • これから子供が生まれる
  • 子供がいて教育費が今よりもかかる時期がある
  • 子育てや親の介護で、妻が仕事を辞める可能性がある
  • フルタイムから時短勤務に変わる予定だ
  • いずれ転職・独立をする予定だ
  • 住宅ローンの返済中に、退職予定だ
  • その他、収支に影響があるライフイベントがある


□ ライフプラン表とは…
ライフプラン表は、理想と考える未来を記入する年表です。縦軸には家族の名前を全員分記入し、西暦にあわせて、年齢を記入します。
子どもを出産したい年、子供が小中高大と進学する年や、学校を卒業後独り立ちする年、ご自身が退職をする予定の年を確認することは、とても大切です。そして、子
どもの教育費のピークはいつか、住宅ローンの返済はいつぐらいまで続くかなどもあわせて考えてみましょう。何年分のライフプランにするかについてはこれといった決まりはありませんが、まずは簡易版として、20年分ぐらいを書き出してみましょう。
そして、今後想
定される変化に対応できる住宅購入計画を立てましょう。

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◎メンテナンス等のコストも考慮して

家づくりは1度建てて(購入して)終わりではありません。維持・管理やリフォームなどを視野に入れておく必要もあります。そのため、資金計画を建てる際には、メンテナンス等のコストも頭に入れて進めましょう。 マンションの場合は、修繕積立金として管理費のほかに積立があり、ある程度の準備ができますが、一戸建ての場合はそれがない分、自分で準備をしないといけません。マンションでも、内装部分は自分で備える必要があります。
たとえば、10年ごとに壁の塗り替えや傷んでいる部分の点検・補修をしたり、20〜25年後には水周り設備交換を含め大規模な修繕が必要になります。他に、壁紙やふすまの張替え、畳替えなど内装のリフォームも含めると30年間で約500万円〜1000万円は見込んでおきたいもの。
一時的な出費と
してはまとまった金額になるので、毎年計画的に積立てるなどの準備をしておきましょう。

工事費用の目安   
出典:国土交通省「増改築・改装等実態調査結果」(平成18年分)平成20年10月公表
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■頭金+諸費用を貯める


◎頭金はなぜ必要か?

家づくりをする、あるいは家を購入するとき、理想としては頭金20%のほか、諸費用や税金分として3〜7%程度は準備をしたいものです。
最近は、頭金がなくても貸してくれるローンもありますが、「フラット35」など特定のローンは物件の9割以下と9割超える場合では適用金利が異なるローンもあります。また、2割の頭金が準備できていれば、金融機関の有利なキャンペーン金利も利用しやすくなります。
たとえば3000万円のローンを、金利2%で30年間借りると、利息は992万円ほどになります。3000万円を借りても、返済は4000万円近くするのです。当然ですが、頭金が大きいほど住宅ローンは小さくて済み、総返済額を抑える効果もあります。
ほかにも、2割の頭金を入れてローンを借りた場合は、もっと有利なローンに出会ったときに「借換え」もしやすくなります。

注文住宅の方は多めの準備を

土地から取得して注文住宅を建てる方の場合は、頭金は2割では不足する場合もあります。注文住宅の場合は、土地の売買契約と土地のローン契約、建物の建築請負契約と建物のローン契約が必要になるので、それぞれ手付金や中間金などの現金支払いが発生するためです。
土地があってローンなどがない場合は、土地を担保にして着手時に一部を貸し出してくれるケースもありますが、そうでない場合はできるだけ多めの頭金を準備しましょう。

頭金はどう貯める?

住宅の頭金のための貯蓄は、安全性の高い商品で、毎月コツコツと積立てるのが基本です。 会社員で勤務先に財形貯蓄制度がある場合は利用しましょう。給与や賞与から決めた額が天引きされるので計画的に貯めることができるほか、財形住宅融資を利用することもできます。財形貯蓄が利用できない人は、銀行の自動積立定期や、ゆうちょ銀行の自動積立定額貯金などを活用しましょう。

<住宅財形>
貯蓄残高550万円(保険型商品の場合は保険料累計額550万円)まで利子等が非課税になる。
要件を満たせば、残高の10倍以内、4000万円まで財形住宅融資が利用できる。
55歳未満の勤労者で 1人1契約
5年以上の期間にわたり、定期的に積立てを行うこと。

<自動積立定期>(都市銀行、地方銀行の一部)
1万円以上(金融機関により異なる)
銀行口座から自動振替。随時積立ても可。
積立期間は自由に設定できる

<自動積立定額貯金> (ゆうちょ銀行)
1000円以上1000円単位
期間6年以内。
通常貯金から定額積立てする方法と、上限額を決めて通常貯金の残高に応じて一定額の整数倍まで積み立てる方法がある。

◎親からの贈与
家を買う際、親からの資金援助は贈与税が軽減されます。これを活用して頭金を増やす方法もあります。 その際に利用できるのが「住宅取得等資金の贈与税の非課税」と「相続時精算課税制度」です。



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