住宅建築の法規制

2016.03.17

※このページの内容は、2015年現在の情報です。
■住宅建築に関連する法律とその役割
自分の所有している土地に自分のお金で家を建てるとしても、好き勝手に建てていいというわけではありません。 まわりの住環境を保護するために、あるいは建物の安全性や居住性を確保するために、法律によってさまざまな制限や基準が設けられています。 購入した土地に思い描いていた家が建てられないような事態にならないためにも、 建築基準法や都市計画法など住まいに関する法律のチェックが必要です。

■住宅建築に関わる法律を調べる
インターネットで調べることが可能なものもあります。詳しくは下記の窓口にお問い合わせください。

◎法務局
土地の登記簿謄本や公図の閲覧をして、土地の所有権、敷地面積、地名地番を確認します。

◎市区町村の窓口(建築指導課・都市計画課他)
都市計画区域
用途地域/防火規制/建ぺい率・容積率
高さ制限/道路斜線/北側斜線/隣地斜線/高度地区
日影規制/天空率
外壁の後退距離
風致地区

◎市区町村の道路課
道路の種類
道路幅員
計画道路の有無

その他、法律に限らず建築協定や地区計画など、市区町村で確認が必要なこともあります。

■用途地域
ひとつの都市の中に、住宅や工場、病院、商店などが無秩序に点在していると、それぞれの生活環境や業務の効率、利便性が悪くなります。 そこで、地域ごとに建てるべき建物の用途や建て方のルールを定めることで、一定の環境を保ち効率的な活動ができるようにしています。 用途地域の種類は以下の12種類です。住宅は工業専用地域以外であれば建てることができますが、現在の状況だけにとらわれることなく、 将来にわたる周辺環境の変化にも配慮が必要です。

◎第一種低層住居専用地域
低層住宅のための良好な住居の環境を保護するための地域。

◎第二種低層住居専用地域
主として低層住宅の良好な住宅の環境を保護するための地域。

◎第一種中高層住居専用地域
中高層住宅の良好な住居の環境を保護するための地域。

◎第二種中高層住居専用地域
主として中高層の良好な住居の環境を保護する地域。

◎第一種住居地域
住居の環境を保護するための地域。

◎第二種住居地域
主として住居の環境を保護するための地域。

◎準住居地域
道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域。

◎近隣商業地域
近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業、その他の業務の利便を図る地域。

◎商業地域
主として商業その他の業務の利便を増進するための地域。

◎準工業地域
主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を図る地域。

◎工業地域
主として工業の利便を増進するための地域。

◎工業専用地域
工業の利便を増進させるための地域。住宅は建てられません。

■防火規制
◎防火地域
階数が3階以上、または延床面積が100m2を超える場合は耐火建築物としなければなりません。 また上記以外の規模の建物はすべて、耐火建築物か準耐火建築物としなければなりません。

◎準防火地域
地階を除く階数が4階以上、または延床面積が1500m2を超える場合は耐火建築物としなければなりません。 延床面積が500m2を超えて1500m2以内、または地階を除く階数が3階の場合は耐火建築物か準耐火建築物とするか、 決められた防火措置を講じる必要があります。

◎建築基準法22条区域
防火地域・準防火地域以外の市街地において、延焼のおそれがある屋根などに防火措置の必要がある区域を定めています。地域によってはその他の防火規制が定められている場合もあります。

■建ぺい率と容積率
建ぺい率と容積率から、計画敷地に建てられる建物の最大許容面積が決められます。

◎建ぺい率
敷地面積に対する建築面積(建物の外壁の中心線で囲まれた水平投影面積)の限度割合。建ぺい率が高ければ高いほど、 敷地の広さに対して大きな建物は建ちますが、家の周囲に空きスペースが少ない街並みになります。 良好な住居の環境と定められている地域は、一般に建ぺい率が低く設定されています。

◎容積率
敷地面積に対する延床面積(各階の床面積の合計)の限度割合。都市計画で数値が定められた指定容積率だけでなく、 地域によっては前面道路の幅により制限を受ける基準容積率が適用される場合もあります。 なお、地下室や小屋裏の一部など容積率の算定に含めないことができる緩和規定もあります。

■高さ制限と斜線制限
高さ制限と斜線制限から、計画敷地に建てられる建物の高さが決められます。

zu01.gif◎絶対高さ
建物の最高の高さに対する制限。

◎道路斜線
敷地が接する道路の反対側の境界線から一定の角度でかかる斜線制限。

◎北側斜線
北側隣地内の採光を確保するために、北側隣地境界線上から一定の高さを基準としてかかる斜線制限。

◎隣地斜線
隣地との隣地境界線上から一定の高さを基準としてかかる斜線制限。

◎高度地区
市街地の環境を維持するため、各自治体が定める地区において北側からかかる斜線制限と高さの制限があります。

◎日影規制
該当する地域については、敷地周辺に一定以上の日影を落とさないことが義務づけられています。規制を受ける建物は地域ごとに高さや、 階数によって決められています。

◎天空率
天空率とは、地上から見上げたときに、見える空の割合を数値化したものです。天空率の緩和を受けることができれば、 その地域の斜線制限に適合しない建物でも、建てることが可能な場合があります。適用される斜線制限には、道路斜線、 隣地斜線、北側斜線があります。

■道路の種類
家を建てるには、原則として土地が幅員4m以上の道路に対して2m以上接している必要があります。 下記のいずれにも属さない道は道路ではなく通路とみなされ、通路のみに接している敷地には建物を建てることができません。

002_05.gif◎公道
国や地方自治体が認定した道路。

◎位置指定道路
原則として幅員4m以上の私道で、建築基準法上の道路として認定を受けた道路。

◎みなし道路(42条二項道路)
建築基準法施行以前からある幅員4m未満の道で道路として認められたもの。 この場合、道路中心線から2m後退した線を、道路境界線とすることも一般的です。

■地下室
地下室の天井の位置が、地盤面より1m以下で、天井高さの1/3以上が地盤面より下にあれば地下室とみなされます。 容積率の算定においては、住宅部分の延床面積の1/3を上限として除外されます。

■小屋裏収納・ロフト
限られた空間を有効に活用するために、容積率に算入されない小屋裏を計画に取り入れるケースが増えてきました。 しかし、小屋裏を設けるにもいくつかの法規制があります。小屋裏利用を考える場合は、 これらの把握も大切です。なお地域によって違いがありますので、詳しくは建設地の各特定行政庁にお問い合わせください。

◎天井高について
小屋裏の天井高は、1.4m以下と定められています。これは大人が立って歩けない程度の高さです。

◎床面積について
小屋裏の床面積は、直下階の床面積の1/2以下と定められています。

◎階段について
固定階段を設置することは禁止されている場合もあります。上げ下ろしをする梯子か可動式の階段を設置します。

◎その他
開口部などの制限がある地域もあります。

■住宅品質確保促進法(品確法)
2000年4月に施行された品確法は、住宅の品質の確保と消費者保護を目的とした法律です。 
→品確法について詳しくはこちら

大きくわけて2つのポイントがあり、ひとつめは、住宅性能表示制度です。これは住宅の性能を共通の基準10分野について、 第三者機関である指定住宅性能評価機関が評価をする任意の制度です。 10分野には(1構造の安定 2火災時の安全 3劣化の軽減 4維持管理への配慮 5温熱環境 6空気環境 7光・視環境 8音環境  9高齢者等への配慮 10防火対策)があります。この評価を受けていれば、万一住宅の性能に関するトラブルが発生しても、 住宅紛争処理機関の安価で公正な対応を受けることができます。
→詳しくはこちら

もうひとつのポイントは、重大な瑕疵について、10年間の瑕疵担保責任の義務づけです。 住宅を新築する工事請負契約や新築住宅の売買契約においては、請負人(工務店・住宅メーカーなど)や売主は、 注文者に建物を引き渡してから10年間、構造耐力上主要な部分(建物の基礎、壁、柱などの構造部分)、 または雨水の侵入を防止する部分(屋根や外壁など)において政令で定めるものの瑕疵について規定の責任を負うこと、 となっています。つまりこういった欠陥(瑕疵)が生じた場合、工事請負人や売主に対して補修や損害賠償を請求することができるわけです。


■特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(履行法)
上記の品確法によって、新築住宅の工事請負人や売主(住宅事業者)は10年間の瑕疵担保責任を負うこととされていますが、 2005年に発生した構造計算書偽装問題を契機に、売主が倒産するなどして瑕疵担保責任を負えなくなるケースが増えてきました。
そこで品確法を補完し、新築住宅購入者を保護する意味から2009年に施行されたのが、 住宅事業者に対して瑕疵担保責任を確実に履行できるよう資力確保措置を義務付けることなどを定めた法律、履行法です。 この法律によれば住宅事業者は、購入者に引き渡す新築住宅について、 住宅瑕疵担保責任保険に加入するか瑕疵担保保証金を供託しなければならないとされています。 購入した住宅に瑕疵があって住宅事業者が倒産していた場合には、保険金が支払われるか保証金から補修に必要な金額を還付してもらえます。
さらに履行法には、住宅事業者と購入者等の間で紛争が生じた場合に、住 宅瑕疵担保責任保険に加入していれば、指定住宅紛争処理機関(弁護士会)による紛争処理手続きを利用することができる 制度が定められています。新築住宅を建てたり購入する場合は、保険への加入か保証金の供託か、その内容も含めて 事前に確認しておくことが必要です。
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