リフォーム、建替え&買換え時のマネープラン

2016.03.19

■リフォームのためのマネープラン

◎リフォームの費用
住宅を購入すると、長期間維持するのには、壁や屋根の補修・塗り替え、庭の手入れ、水回り設備の交換や補修など必要になります。年数が経過してくると雨漏りや壁のひび割れなど、生活上支障をきたすケースの場合は、全面的なリフォームが必要となる場合があり、家の規模にもよりますが全体でまとまった金額の準備は必要となります。

例えば取替え時期とリフォーム費用の目安として、キッチン等の給排水設備の改善は15~〜20年ほどで206万円です。屋根は10〜30年ほど、外壁は15〜20年位で、塗り替え費用は合わせて216万円ぐらいを準備するとよいでしょう。
(出典:国土交通省「増改築・改装等実態調査結果」平成18年分、住宅リフォーム・紛争処理支援センターWEBサイト「リフォネット」)

戸建ての場合、マンションのように積立金として必ず納めなければならない訳ではなく、自分自身で、リフォーム資金を計画的に貯蓄しなくてはいけません。

◎リフォームローン

リフォームのために、ローンを組む場合、自宅を担保にすると、抵当権設定登記の費用や、融資実行手数料、ローン保証料、火災保険料などの諸費用もかかるほか、全面リフォームの場合には、工事中の仮住まいや家具の保管先の手配、引越しの費用などもかかります。
予算計画を立てて組みましょう。また、リフォーム対象のローンは、「公的ローン」と銀行などの「民間ローン」の2種類に分けられますので、それぞれの特徴を把握して選びましょう。

公的リフォームローンと民間リフォームローン
公的リフォームローンとしては、住宅金融支援機構による「耐震改修」「バリアフリー工事」対象の融資、財形貯蓄をしている人が利用できる「財形融資」が代表的なものです。
例えば、住宅金融支援機構の「リフォーム融資」は、最高1,000万円で、金利タイプは全期間固定金利です。比較的金利が低く、長期間借りられるのが特徴ですが、融資を受ける人や工事内容等に細かい条件がつくことに注意をしましょう。

一方、民間リフォームローンは、銀行など住宅ローンを扱っている金融機関のほとんどがリフォームローンを扱っています。
民間融資のリフォームローンは、有担保ローンと無担保ローンがあります。有担保ローンは、通常の住宅ローンと同じ金利の商品もあり、金利は無担保ローンより低め、融資限度額も大きくなるので、大規模なリフォームを計画している方には向いています。一方、無担保ローンは、融資限度額が小さく、抵当権設定費用など必要なく申し込みから資金受け取りまでの期間が短いのが特徴です。

なお、リフォームは、自治体によって、助成額や条件は異なりますが、様々な助成制度がありますので、住まいの自治体に確認の上、活用してみましょう。

そのほか、一定の要件を満たす住宅をリフォームし、基準を満たす耐震、省エネ、バリアフリー仕様に改修した場合などに利用できる減税制度があります。
特に「耐震リフォーム」「バリアフリーリフォーム」「省エネリフォーム」については、複数の制度を組み合わせたり、選択したりできますので、あらかじめ利用できる制度を理解しておきましょう。

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なお、リフォームに充当させる資金として、下記の制度は贈与の特例は利用できます。
相続時精算課税制度の住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例

住宅取得等資金の非課税制度  ※【資金調達のとき(親からの資金援助)】の部分


■建替え&買換えのマネープラン

現在の住まいが老朽化して住み続けるには困難になった場合、2つの方法があります。
今の場所で家を建て直すか(建替え)、また、別の家を見つけて引っ越すか(買換え)です。果たしてどちらがよいか迷う方もいらっしゃるでしょう。それぞれの特徴と費用について考えてみまし

◎家を建替える
今まで暮した土地や町に住み続けたい等の理由から、今の場所に新しい建物を建てるという決断です。
もし建替えを選択した場合には、解体費用をはじめ、自宅が完成するまでの家賃(敷金や礼金も)、往復2回分の引っ越し代などがが、初めて家を建てる場合や買換える場合より余分にかかるのが注意点です。

また、建て替える際の住宅ローンですが、親の年齢が高く、返済期間が短くて十分な借入ができない場合は、親のローンを子どもが引き継いで返済する「親子リレーローン」などもあります。

◎家を買換える
今住んでいる物件を売却し、そのお金で別の場所にある家を購入する選択です。
買換えを選択した場合は、今の物件を売却時した仲介手数料や購入する際の諸費用などがかかってきます。
売却や購入のタイミングにも注意が必要です。今の住まいを売却した金額でローンを完済でき、さらに手元に資金が残る場合は、貯蓄と併せた自己資金として、購入物件の予算を考えればいいでしょう。
今の住宅を売却してもローンを返済しきれない場合には、差額を貯蓄から支払った残りが買換え用物件の自己資金となります。現在の貯蓄で支払いきれない場合は、買換えローン(買換え物件の担保価値の約150〜200%まで融資を受けられるローン)を利用する方法もあります。ただ、金融機関にとっては物件の担保価値上に貸し出すことになるので、年収や勤続年数など審査は厳しい傾向にあります。

建替えと買換えのどちらがよいかというと、一概には言えません。現在の住んでいる場所の不動産相場や環境、物件の価格や状況等により異なる上に、個人の価値観や希望にもよるでしょう。

なお、個人の住居の場合、建替えや買替えの際に利用できる特例がありますので、そういった税制面でのメリットは最大限に利用しましょう。

→住まい売却時に関係するお金



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