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Home > 家づくり・リフォーム > 住まいづくりの基礎知識 > 売却・買換時の税金知識

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住まいづくりの基礎知識

売却・買換時の税金知識

最初に確認すること

住宅を売却・買替える際には、関連する税金の知識も押さえておく必要があります。 取得時にかかるものや所有している限りかかるもの、あるいは各種控除なども含めて押さえておきましょう。
※このページの内容は、2006年2月現在の情報です。税制は変更もありますので、詳細は都道府県税事務所や市町村、税務署等でご確認ください。

参照: 国税庁「タックスアンサー」http://www.taxanser.nta.go.jp/index2.htm
※都道府県税は都道府県税事務所へ、地方税は市町村へ問い合わせましょう。

譲渡損失の繰越控除の特例


自宅を売却したときに譲渡損が発生する場合は、「譲渡損失の繰越控除の特例」(正しくは「特定居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」を利用することができます。一定の条件を満たせば、自宅を売却した際の譲渡損と給与所得などの所得を損益通算させて所得税・住民税を軽減できる制度です。1年目で損益通算しきれない場合は、翌年以降最長3年間にわたり繰越すことができます。
ただし、確定申告の手続きが必要です。また、買換えた場合には「住宅借入金等特別控除」との併用も可能です。

 譲渡損失の繰越控除の特例の要件
合計所得 3,000万円以下
所有期間 売却年の1月1日時点で所有期間が5年を越えていること(住まなくなってから3年を経過する日の属する年末まで売却したものを含む)
対象となる損失 売却する住宅のうち、敷地面積500岼焚爾良分の損失のみ
買い替えのタイミング 売却する日の属する前年の1月1日から翌年の12月31日までに買換え資産を取得し、取得の日からその翌年12月31日までに居住または見込みであること
売却物件の条件 売却家屋が災害で滅失した場合、引続き家屋を所有していたならば、 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えているなら、その家屋の敷地等も含む (その災害があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものに限る)
買い替え物件の条件 個人が居住の用に供する部分の床面積(登記簿面積)が50m2以上
買換え用の住宅取得のために金融機関から期間10年以上の住宅ローンを利用すること

3000万円の特別控除


個人がマイホームを売却したときに譲渡益があれば、一定の要件のもとで譲渡所得から最高3,000万円までを控除することができます。売却などによる利益が3,000万円までであれば譲渡所得に対して所得税が課税されません。

所有期間の長短は問われませんが、原則として実際に所有者自身が生活の拠点として利用していた家屋と敷地の譲渡であることが条件です。 店舗や事務所などとの併用住宅の場合は、居住用部分についてのみこの特例を適用することができます。ただし、居住用部分の面積がおおむね9割以上の場合には、そのすべてを居住用財産として特例を適用できることになっています。

 3000万円の特別控除の適用要件
売却物件 現に住んでいる家屋とその敷地を売却した場合。
売却の相手 配偶者や直系血族、同居する親族、生計を一にする親族、内縁関係者、特殊な関係のある法人などの場合は対象外。
所有期間 長短は問わない。
その他 売却した年の、前年および前々年に同じ特例を受けた場合は、利用できない。3年に1度までの適用。

特定の居住用財産の買換え特例


居住10年以上の自宅を買換えて譲渡益が出る場合は、「特定の居住用財産の買換え特例」を利用することができます。この場合、3000万円の特別控除といずれか一方を利用します。

この特例を適用して住宅を買換えたときは、譲渡益がなかったものと見なされ、次に自宅を売るときまで課税が繰り延べられます。現時点では譲渡益に対する所得税・住民税を支払う必要がなく、買換えた住宅を売却したときに以前の譲渡益と合わせて計算されます。

また、買換えが売却の翌年になるときには、確定申告書類に併せて買換えの承認を受けるための申請書を提出することが必要です。

なお、この特例は課税が免除になるのではなく将来に繰り延べられるものであることに注意しなければなりません。買換えたマイホームを将来に売却したときには、以前のマイホームの取得金額を引き継ぎ、その取得金額と将来の売却金額との差額 (売却経費等を控除) について課税されることになります。

 買換え特例の適用要件
売却物件 現に住んでいる家屋とその敷地を平成18年12月31日までに売却した場合(住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すること)。
タイミング 売却の前年から翌年までの間に買換え、売却した年の翌年12月31日までに買換え先での居住を開始すること(売却した年の翌年に購入した場合は、居住開始期限が1年延長)。
買換える物件 買換える建物の床面積が50m2以上280m2以下。敷地は500m2以下。中古マンションなどの場合は建築後25年以内であること。
ただし、平成17年1月1日以降に従前のマイホームを売却し、平成17年4月1日以降に買換え資産として中古マンションなどを取得した場合に、それが耐震性を有するものであれば築年数を問わない。
所有期間 土地と家屋の所有期間が、売却した年の1月1日現在で10年を超えている。また、居住期間が10年を超えていること。
売却の相手 配偶者や直系血族、同居する親族、生計を一にする親族、内縁関係者、特殊な関係のある法人などの場合は対象外。
その他 3,000万円の特別控除など他の特例を受けないこと。
確定申告 特例の適用を受けるには確定申告が必要。


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